剖析中國房産開發貸款的五大實質
剖析中國房産開發貸款的五大實質 (2010-6-2 15:52:47)分类：观点 标签：房产 房价 开发贷款 |
剖析中國房産開發貸款的五大實質
房改以來，中央政府對房地産完全市場化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一樣通過市場化來滿足民衆的需求。于是乎，政府對房地産業極盡所能進行大力扶持：商品房預售、房地産開發貸款、個人購房貸款、土地使用金延期支付、給予房地産項目極低的資本金比例等。對于開發商而言，在所有這些扶持政策中房産開發貸款是分量最重的，與此同時，房産開發貸款也給銀行帶來了滾滾財源。當然，這些只是表面現象，讓我們透過這些現象揭開房産開發貸款背後的實質。
實質一：堅強後盾——房産開發貸款是開發商以小博大、謀求暴利的堅強後盾。
1998年住房制度商品化以來，中國房地産市場得以迅速成長和發展。城市面貌有了很大程度的改觀，居民的居住條件都得到了較爲顯著的改善，與此同時，房地産業也造就了很多人的財富神話。2007年福布斯中國富豪榜最大的特點就是來自房地産行業的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地産行業；《2010中國億萬富豪調查報告》稱，中國上榜的億萬富豪，涉足房地産行業的富豪567人，幾占總數1/3。
房地产开发商之所以能在短时间内得以快速发展并积累巨额财富，是与开发商的资金链属性分不开的。开发商只需拿出少量的自有资金用于拍地，就可以通过资本运作进行项目运作。 前几年，开发商用区区几百万的资金运作数亿甚至几十亿的项目随处可见。而在所有的资本运作中，银行贷款占据最大的份额。这一点，从银行给予房地产开发商的开发贷款的类型可见一斑。
按照開發內容的不同，房地産開發貸款分爲四種類型：住房開發貸款，是指銀行向房地産開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款；商業用房開發貸款，是指銀行向房地産開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商業行爲而非家庭居住用房的貸款；土地開發貸款，是指銀行向房地産開發企業發放的用于土地開發的貸款；房地産開發企業流動資金貸款，是指房地産開發企業因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯系，由于最終仍然用來支持房地産開發，因此這類貸款仍屬房地産開發貸款。
可見，房地産開發貸款幾乎涵蓋了開發商經營的每一個環節，換言之，沒有房地産開發貸款，開發商是萬難快速發展的。故此，房地産開發商貸款是開發商以小博大、謀求暴利的堅強後盾。
實質二：作案工具——房産開發貸款是開發商綁架銀行的作案工具。
曾經有一個房地産開發商總結出通過搞房地産而暴富的捷徑：“買通腐敗的官吏，拿到便宜的土地，套上銀行的錢，低價拆掉別人的房，占用建築商的錢蓋房，高價縮水賣給買房人，最後再克扣上民工的工資。”盡管這段話有杜撰的痕迹，可開發商套用銀行資金快速發展卻是不爭的事實。
2009年全年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社人民幣房地産開發貸款累計新增5764億元，年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點；2010年1季度，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地産人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個百分點。其中，房地産開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，比上年末上升0.5個百分點。
從上述數據來看，盡管2009年的房地産已經發展到瘋狂的境地，政府在2010年初開始進行房地産調控，可銀行向開發商投放房地産開發貸款的熱情卻絲毫未減。而與其相對應的是，正是由于銀行向房地産領域投放了大量的開發貸款，令政府在進行房地産調控時一直投鼠忌器。這樣，銀行在爲開發商提供開發貸款獲取收益的同時，也成了房地産鏈條中重要的一環，而房産開發貸款則成了開發商綁架銀行的作案工具。
實質三：精神鴉片——房産開發貸款是令開發商難以割舍的精神鴉片。
房産火爆時期，各地開發商頻現捂盤惜售、哄擡房價等惡行，甚至于部分開發商做出諸如采取花錢雇人排隊買樓等不正當手段捏造虛假信息；使用虛假或不規範的價格標示誤導、蒙騙消費者，實施價格欺詐；在消費者購房後又不切實兌現銷售時的各項承諾；自簽合同再撤消制造房屋熱銷的假象等欺詐行徑。開發商之所以敢于做出上述惡行，是因爲開發商自恃有銀行的房産開發貸款做其堅強後盾。
本輪房産調控一個多月來，各地樓市陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量出現多達六成的降幅。消費者對房價下跌預期增強，觀望氛圍越來越濃。雖然樓市的銷售拐點已然出現，但成交均價仍然堅挺，甚至還有不少樓盤不降反升，逆市提價。按理，此番調控直指房産投機（投資），各地市場需求受到極大抑制，開發商在資金緊張的情況下，降價促銷從市場拿錢是必然選擇。可在新政影響下，開發商卻敢于硬挺房價，究其原因就在于開發商自恃有雄厚的開發貸款支持。
由此，我們不難發現，基于扶持房地産業快速發展的房地産開發商貸款，在很大程度上輩開發商嚴重誤讀，開發商對其依賴程度已經達到了無以複加的地步。我們可以毫不誇張地說，房地産開發貸款已經成了令開發商難以割舍的精神鴉片。
實質四：瘋狂推手——房産開發貸款是房價瘋漲、房市瘋狂的重要推手。
根據國家統計局統計年鑒的數據，1991年時，全國商品房的平均售價僅爲756元；僅僅四年後的1995年，就翻了一番，達到1509元；再過十年，到了2005年，又翻一番，達到2937元，2007年的數據則爲3645元，今年上半年的均價已經超過了4500元。也就是說，在過去的18年裏，房價上漲了近5倍，年均價格上漲超過10%，比同期的GDP增長還要快。這還是全國的平均情況，在諸如北京、上海這樣的中心大城市，房價高得驚人，漲幅也更驚人(上海今年竟然出現了單月銷售均價超過2萬元的情況)。2009年，中國房地産市場再度陷入瘋狂，各地房價都出現較大幅度的上漲。
在房價處上升時期，銀行無論是向房産商還是向個人發放貸款，其收益都是可觀的，故此，房貸一直被銀行視爲優質産品。于是乎，不正當貸款競爭、假按揭、違規放貸等醜行便充斥樓市。與此同時，開發商正是利用銀行發放的開發商貸款，通過恣意定價並不斷地哄擡房價令房價出現瘋漲的同時也令房市瘋狂。
盡管導致房價瘋漲、房市瘋狂的原因是多方面的，可細究起來，政府對開發商的扶持是重要原因之一，而在所有政府扶持政策中，房地産開發貸款又是對開發商的扶持力度最大的。因而，我們可以毫不誇張地說，銀行對開發商在拿地及房産開發階段發放貸款，是在爲房産市場的瘋狂及房價的上漲起推波助瀾作用，是房價瘋漲、房市瘋狂的重要推手。
實質五：生殺予奪——房産開發貸款是銀行掌握開發商生殺予奪大權的利器。
一直以來，開發商、恣意定價、日提一價、捂盤囤房等行爲隨處可見。之所以出現諸多令民衆不滿的惡行，是與開發商暴利心態是分不開的，開發商在政府的扶持下，過分地追求利益最大化，過度追求利潤率，在很大程度上推高了房價。而開發商之所以敢于明目張膽地追求暴利，與其獲得銀行的大力支持是分不開的。
在國務院啓動新一輪的房地産調控後，金融機構對房地産開發貸款的控制更爲嚴格。近日，《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》、《固定資産貸款管理暫行辦法》和《項目融資業務指引》，已開始全面實施。而在日前，銀監會對于開發貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”原則。對于國土管理部門查處並確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地産企業，不予發放新的貸款；對于住建部門查處並認定的捂盤惜售、囤積房源、哄擡房價的房地産商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍挂做保證金，然後交土地挂牌款的，不再增加貸款。
对于近期的政策调控，尤其是开发贷款政策，许多地产大佬还在表示其乐观。任志强、潘石屹表示，由于开发商2009年业绩的大幅上涨，手握重金并不惧怕调控。任志强直接表示：“目前，开发商手中持有的现金应该超过1800亿元，上市房企中，拥有超过60亿元现金流的就有40多家。对于调控，开发商的资金坚持一年没问题。”
但是實際情況並非如此。“目前大部分開發商的負債率全在70%-80%的水平上，並非他們自己形容的不差錢。”徐東華向記者表示。根據相關公司的2009年年報披露的數據，目前綠城中國的總債務爲249億元，淨負債率爲105%。而從市場表現來看，銀行叫停房地産開發貸款消息傳出後，深圳、上海、北京等地都出現新盤降價促銷的現象，深圳部分樓盤降價萬元，降價幅度超過30%。
由房地产开发贷款新政引发市场震动，我们不仅可以看出政府此轮调控的决心，更可以看出，房产开发贷款是掌握开发商生杀予夺的利器。
現在大家都關注房地産
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